Nakup nepremičnine pod hipoteko

Pozdravljeni!

Kot že naslov pove...je kateri od vas seznanjen s postopkom nakupa nepremičnine, ki je pod hipoteko? Nakup bi izvedla s hipotekarnim kreditom. Sicer se v ponedeljek dobim z odvetnikom, ki mi bo speljal postopek, vendar ne škodi če se človek pozanima tudi kje drugje. Sicer je pa stvar sledeča: stanovanje, ki ga kupujem je pod hipoteko, hkrati pa bi tudi jaz vzela hipoteko na to stanovanje. Prodajalec bi pač z mojo kupnino direkno poravnal svojo hipoteko, banka izda pobotnico in izbiriše hipoteko, moja hipoteka se vpiše. Je kdo v kratem speljal takšen postopek?

Oksy

25. mar 2012 10:24

Vse izpelji s pomočjo odvetnika in notarja ter seveda z banko - pri odobravanju posojila se mora namreč banka strinjat s takšnim postopkom. Zadeva se izpelje, kot si zapisala, glede na to, da imaš odvetnika, imaš tudi pravšnjo pomoč in ti bo vse lepo izpeljal.

Je pa izvedljivo, kot si si začrtala, preverjeno. Banka namreč tvoje posojilo nakaže tistemu, ki je vpisal hipoteko na to stanovanje, in ne  tistemu, ki prodaja stanovanje. Tako se izogne možnosti, da nekdo deanr spelje drugam ne pa za poplačilo hipotekarnega upnika. Na to bodi pozorna.

25. mar 2012 15:15

Meni pa ni jasno, zakaj bi ti vzela hipoteko. Ali ni dovolj, da s posojilom poplačaš prodajalčevo hipoteko?

25. mar 2012 15:18

naor, jaz sem razumela tako, da bo s posojilom sicer poplačala hipoteko prodajalca, a da to zmore, mora Oksy svoje posojilo tudi zavarovati s hipoteko.

mamamia

25. mar 2012 16:06

Ja tako je-svoje posijilo moram zavarovati s hipoteko. Drugace ga ne dobim tako velikega zneska. Sem pa živčna in vsa na trnih, upam da bo šlo skozi. Mislim moje posojilo ni problem, edino njihova hipoteka me skrbi in žre.

25. mar 2012 16:32

Če tvoje posojilo ni problem, potem tudi njihova hipoteka ni problem, saj jo boš odplačala. Vendar bodi previdna in se v zemljiški prepričaj, da ni še kakšna druga zaznamba na tej neprimičnini. Včasih sta tudi dva upnika vpisana, ali pa se razen hipoteke v ZK nahaja še kakšna zaznamba (služnost, kakšne omejitve, predkupna pravica in podobno). Zato, preden kamor koli nakažete kakšen denar, se o vsem prepričaj. Ker včasih, če je na nepremičnini že hipoteka, lahko da kdo v vrsti čaka, da se vpiše na to nepremičnino (lahko je zaznamba zaradi kakšnega zasebnega posjila, predvidene darilne pogodbe, preužitka in še kak razlog se najde). Zato je pametno, da sodeluješ z odvetnikom, in naj ti res vse preveri in priskrbi vse izpiske iz zemljiške knjige, preden karkoli podpišeš. Predvsem pa vztrajaj, da ti prodajalec izroči vse kupoprodajne pogodbe za to stanovanje, v kolikor je že bilo kdaj prej na prodaj, da imaš torej kot kupec v rokah celoten potek prodaje in nakupov in se tudi na podlagi tega prepričaš o ažurnosti podatkov v zemljiški knjigi.

Raje vse tri krat preveri kot enkrat kaj nepreverjenega podpiši.

25. mar 2012 17:40

Hvala mamamia za vse nasvete.

Najbolj me skrbi, ker morava drug teden dati že aro. 10% od vrednosti stanovanja in če se kaj zalomi ostaneva brez 10.000 evrov.

25. mar 2012 17:57

To je drugače precejšnja klasika pri nakupih. Vsekakor pa je potrebno preveriti stanje dolga tvojega prodajalca pri banki (ker ne gre verjeti samo eni strani). Banka v takiih primerih napiše izjavo, da bo sprostila hipoteko (zaveza za izbrisno pobotnico) in s tem papirjem potem pri svoji banki (če imata pa s prodajalcem isto banko, je lažje) uveljavljaš vlogo za kredit. In sevedda, tisti del kupnine, ki bo šel za poplačilo dolga, gre direktno na bančno partijo, pri kateri se vodi kredit tvojega prodajalca. Tisti znesek, ki je pa nad dolgom, pa nakažeš prodajalcu. Poleg tega moraš doseči, da ne boš plačevala stroškov tarife za predplačilo kredita (ker predčasna vračila kreditov imajo svoje tarife, predčasna odoplačila pomenijo zmanjšane obresti in za take izpade banke zaračunajo tarifo)

In v resnici upam, da nimaš kakšnega odvetnika, ki se bo važil, da zna vse, potem bo pa pacal na postopku in rekel, da so vsega krivi na banki. Pameten odvetnik se gre pri takih stvareh vedno najprej pogovarjati s pravno pisarno banke, ki ima hipoteko , šele nato se loti ostalih stvari.

Hope this helps.

25. mar 2012 18:03

V enem dnevu se da na zemljiški knjigi vse preverit. Odvetnik ti to naredi po internetu, potem pa lahko še osebno stopita tja in povprašata, če kaj ne bi bilo jasno.

Če nisi sigurna za aro, se lahko dogovorite, da se denar deponira pri notarju ali odvetniku ali na posebnem računu na banki,  dokler ni situacija povsem čista.

25. mar 2012 20:38

Čakaj malo - ni kakšne blazne vrste pri kupcih, ergo, lepo postavljaj pogoje. Dokler se ne prepričata o zemljiškonjižnem stanju in o vseh fazah postopka z izbirisno pobotnico in dokler nimaš s strani banke pojasnjeno, da ti lahko odobrijo kredit - ne daješ čisto nobene are. Ker prodajalec pristane na vse, dokler ne dobi denarja, potem se pa slabše pogaja.... In ker so časi takšni, da ni strašno veliko ostalih kupcev, lahko mirno postavljaš pogoje. Če pa greš s pozcijo "mene je pa strah"....potem pa, draga moja, nisi za tole. Potem upam, da je tvoj partner - ker če nista, potem vaju bo okoli prinesel tale prodajalec, za njim pa še masa ostalih.

26. mar 2012 7:46

Oksy, midva sva več kot mesec nazaj našla nama idealno parcelo, ki je pod tako imenovano skupno hipoteko. Vrenost le te na tej parceli kar krepko presega vrednost kupnine katero bi bila pripravljena plačat zanjo danes (cene so pač šle zadnje čase  dol).

Prodajalec v začetku ni kazal kakšnega velikega interesa, da nama dostavi kakršen koli dokument. Bilo je očitno, da bi rad aro in pogodbo čim prej, na lepe oči, češ saj je zadeva čista  Na našo srečo do zdaj nisem plavala po župci in smo sami dvignili zk, kjer smo videli kako zadeva stoji. Po nekaj tednih sva začela iskat naprej, ker od njih nisva dobila namere o izbrisu hipoteke njihove banke (ta papir dajo edino lastniku nepremičnine, rabiš jo pa dejansko ti kot kupec).

Kupcev je v današnjih časih strašno malo, situacija je ravno kontra kot 5 let nazaj. Z aro in pogodbo ne hitet dokler nimaš vsega dorečenega črno na belem. Ko enkrat prodajalci dobijo denar, jih ne prepričaš v nič več. Naš prodajalec se je obnašal kot da kupci stojijo v vrsti in naju vrtel - skoraj bi nasedla in na koncu dvojno plačala za isto stvar. Zdaj pa on naju kliče in že skoraj ''prosi' od kar je dojel, da imava midva več izbire kot on.

Kot so že napisale, tvoja kupnina gre najprej za poplačilo hipoteke direktno banki. Razlika pa potem ko je hipoteka že zbrisana prodajalcu. V kolikor je vrednost kupnine enaka hipoteki, prodajalec ne dobi niti centa. Tudi ara gre v tem poplačilo hipoteke in ne prodajalcu, halo. V kolikor je hipoteke več kot je vrednost kupnine, mora prodajalec prvo sam poravnat razliko, predno ti kar koli podpišeš. SIcer lahko pozabiš da bo to storil, bo že našel izbovor zakaj ne more.

Še to, od kdaj je ara 10 % in ne 5?? Pa tudi, a se ne zapiše v Dogovor o ari, da v kolikor kupec zaradi pravnega stanja ne more kupit zadeve, dobi dvojno aro nazaj? Nenazadnje ni njegova krivda. In ja nobene are dokler ni vse dorečeno do zadnje dlake.